??当晚，我和麦苏夜宿山海关区酒店，这回是订了两个单间，一人一间。??第二天，我和麦苏游览了山海关和老龙头景区，下午去了北戴河。??冬季山海关和老龙头景区游人不多，北戴河更加冷清。??作为海滨旅游胜地，作为夏季的中直机关避暑办公地，北戴河的夏季人满为患，但这个季节，显得十分萧条，商家关门闭户。??在北戴河转悠了两个小时之后，麦苏和我决定到唐山入住。??我开车离开北戴河，直奔唐山。??“楚天，游览了山海关和老龙头景区，你总体印象如何？”路上，麦苏问我。??我边开车边说：“其实之前我带团来过这里，山海关和老龙头这两个景区一直是捆绑销售门票，老龙头景区还擅自票价格，作为国家5a级景区，现在的山海关景区，其实名不符其实了……”??麦苏点点头：“那么，你认为问题有那些呢？??我说：“景区环境卫生脏乱；设施破损普遍，服务质量下降严重；导游、医务等岗位人员缺失严重。这里的商家宰客现象很普遍，地接导游和商家相互勾结强迫游客消费的事情很多，诱骗游客烧高香的事情也经常发生……而且，黑导游也很多，甚至还会出现假门票的事情……”??“嗯，我今天也有同感，我看在这样下去，这个景区早晚要被摘掉国家5a级景区的牌子，现在明显已经不够5a的资格了。可惜，可悲，可叹……”麦苏颇有些感慨。??“能到那么严重的程度？”我有些意外地说。??“是的，我有一种预感，这家景区的5a级保不住了。”麦苏说。??麦苏的预感后来果真灵验了。??“董事长，你认为这家景区如此混乱的原因在哪里？”我问麦苏。??麦苏想了想：“当然是管理的问题，而管理问题的根源，归根结底是体制问题。”??“这话怎么说？”我看了一眼麦苏。??麦苏说：“作为国有景区，这家景区常年以来就是景区的经营、管理、所有三权不分，政企不分，最终导致了今天的局面。我认为，这家景区的最终出炉是要创新体制机制，实现国有景区的三权分离。”??我认为麦苏的分析十分到位，一下子点中了要害，不由点点头。??麦苏接着说：“管理的混乱，必然会导致营销的全面崩溃，山海关景区的管理者犯了急功近利的大忌，作为古老的人文景区，山海关是可以持续保持旺盛生命力的，但我看现在，早晚会毁在这帮无能的管理者手里……不客气地说，这家景区的管理者是不称职的……”??“会导致营销全面崩溃？”我觉得麦苏的话似乎有些夸张，“不至于到那个地步吧。”??“景区营销就好比一家工厂，制造的产品如果质量跟不上，那么，又如何能销售出去呢？”麦苏说。??“哦，也就好比我们旅行社的旅游线路，如果线路不好，那么销售会掉下去。”我有些明白了。??“是的，作为旅游营销，可以分为两大块，一块是旅行社营销，一块是景区营销。我们集团也有几个大景区，楚天，景区营销这一块，你熟悉不熟悉？”麦苏问我。??我摇摇头：“对于景区营销，我可以说是一窍不通，完全没有接触过，全新的事物。”??麦苏笑了笑：“其实，所有的营销都有共同的属性，没有什么神秘的，你能通晓旅行社营销，就能很快把控景区营销，当然，这二者也有不同点……”??“景区营销的花样和旅行社差不多吧？”我问麦苏。??麦苏点点头：“万变不离其宗，基本花样是差不多的，不过，景区营销花样就是再多，离开本质也白搭。”??“本质？景区营销的本质是什么？”边开车，我又看了一眼麦苏。??“和旅行社营销不同的是，景区营销的本质是体验。”麦苏说。??“体验？”我有些似懂非懂。??“是的，要树立正确的景区营销观念，就必须正确认识景区的本质，景区本质上是一种产品，由有形部分和无形部分组成，既可以是像建筑、游乐设施、文化遗产等一类具体的东西，也可以是像感受这样的抽象概念。而感受或者游客的体验显然更加重要。所以说，景区产品实际上是一种体验！”??“我还是有些不大明白。”我说。??麦苏耐心地说：“旅游景区产品跟一般的服务不同。首先，景区向游客提供的是一种共享的使用权。如主题公园的游客必须和去那里的其他游客一起游览公园，共享娱乐设施；你登上雷峰塔的时候，不能禁止别人同时与你登上雷峰塔。其次，游客只享有景区产品的暂时使用权。各个景点的门票只能使用一天，消费在一天内完成。最后，游客必须到景区才能实现消费。景区的地点是固定不变的，因此，到景区去的交通方式便成了游览过程中一个不可分割的部分。因此，景区产品本质上就是一种体验。这种体验从打算游览景区开始。接下来是游览的过程，包括前往景区和离开景区的过程，以及在景区的活动。最终，形成旅游的整体印象……”??“你这么一说我就明白了。”我点点头，“也就是说，参观景区是一种体验，景区体验必须主体化，这就是景区营销的基本思路。”??“你领悟地很快，是这样的。”麦苏赞赏地点点头，然后说，“但是，我们必须看到，某一种景区体验不可能长期存在的，人们并不喜欢一成不变的东西，因此体验必须不断创新推出，如此才能够保持景区的吸引力。无论如何，体验经济的新思维，给景区营销提供了革命性的思维。”??“看来，创新是唯一的发展思路。”我说。??“是的，作为景区来说，只有持续不断的创新，才能让景区保持旺盛的生命力。这一点，即使是山海关这种人文景点也不例外……”麦苏说。??“可惜，似乎山海关景区的管理者没有认识到这一点。”我说。??“所以，我说这家景区被摘掉5a级的牌子是早晚的事情。”麦苏说。??“那你说，我们要不要给他们的管理者提个醒呢？”我说。??麦苏笑起来：“你这话听起来很幼稚，作为国有景区的管理者，作为体制内的官老爷，他们想来是刚愎自用唯我独尊的，他们要是能有虚心学习的态度，要是有敬业负责的精神，恐怕这景区也不会到现在的地步了……我们还是省省吧……”??听了麦苏这话，我不由也笑起来。??当夜，我们入住唐山大酒店。??当夜无话。??第二天吃完早餐，我问麦苏：“董事长，今天去哪里？直接出发走？”??麦苏摇摇头：“我们要去个地方，这地方我早就想来了……”